關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知

 

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市土地（國土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團土地管理局：

為加強土地使用權(quán)抵押登記的管理，規(guī)范抵押登記行為，保障抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，現(xiàn)將土地使用權(quán)抵押登記的有關(guān)問題通知如下：

一、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記的法律效力

土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法辦理土地登記手續(xù)。土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后生效，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護。

土地使用權(quán)抵押登記必須以土地使用權(quán)登記為基礎(chǔ)，并遵循登記機關(guān)一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權(quán)登記機關(guān)辦理抵押登記?？h級以上地方人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)土地使用權(quán)抵押登記工作。

土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項權(quán)利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權(quán)人扣押的土地證書無效，土地使用權(quán)人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發(fā)新證手續(xù)。

二、關(guān)于土地使用權(quán)抵押的地價評估和合同簽訂

土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)進行地價評估，并由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。地價評估收費標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構(gòu)評估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)抵押的，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并明確實現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國有的，同時核定土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。然后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，并經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

抵押出讓土地使用權(quán)的，抵押權(quán)終止期限不得超過土地使用權(quán)出讓終止期限。

三、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記申請

土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi)，持被抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價評估及確認(rèn)報告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記。一方到場申請抵押登記的，必須持有對方授權(quán)委托文件。

申請抵押登記除提交前款所列材料外還應(yīng)分別情況，提交下列材料：

1、以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明；

2、以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，提交房屋所有權(quán)證；

3、抵押鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物涉及集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有者同意抵押的證明；

4、以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；

5、抵押人和抵押權(quán)人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書和代理人身份證件；

6、抵押權(quán)人為非金融機構(gòu)，其抵押借款行為依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)批準(zhǔn)文件。

同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。

未按規(guī)定提交有關(guān)證明文件的土地使用權(quán)抵押登記申請，土地管理部門不予受理。

四、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記和變更登記

抵押登記申請經(jīng)審查，符合規(guī)定要求的，準(zhǔn)予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行注冊登記，同時在抵押人土地使用證內(nèi)進行記錄，并向抵押權(quán)人核發(fā)《土地他項權(quán)利證明書》，土地使用權(quán)抵押權(quán)正式生效。

土地使用權(quán)分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積。

抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續(xù)。

因處分抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，被處分土地使用權(quán)的受讓方、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押財產(chǎn)處分后三十日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。處分抵押財產(chǎn)涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有土地的，按土地管理的有關(guān)規(guī)定辦理。

抵押合同解除或終止，抵押權(quán)人應(yīng)出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權(quán)利證明書》一起交抵押人，抵押人自抵押合同終止或解除之日起十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。

五、關(guān)于抵押登記收費

辦理抵押登記，申請人應(yīng)向土地管理部門支付登記費用。抵押登記費按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、其它

我局1995年印發(fā)的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》（〔1995〕國土〔籍〕字第134號）中與本通知內(nèi)容不一致的，以本通知為準(zhǔn)。